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上海楼市“金九银十”调查:买房送宝马 项目加速入市区域冷热不均

频道:房产     来源:网络     发布:2019-10-14 21:06:19     手机版

胡 耀 邦,灵魂之旅,明智陶瓷

本报记者 郭阳琛 张玉上海(楼盘)报道

与9月份供应量和成交量的增速显著相比,上海楼市黄金“国庆档”销售情况并不理想。

中指院统计数据显示,9月30日至10月6日,上海地区共销售新房372套,销售面积为5.14万平方米,销售额仅30.56亿元,相关数据为近年来新低。

连日来,《中国经营报(博客,微博)》记者走访了万科西郊都会、万科天空之城、中海臻如府、华润置地赛拉维等多个项目,发现国庆期间各类促销手段层出不穷,甚至还有项目喊出“买房送奔驰、宝马”的口号吸引消费者。

“国庆档”的销售冷清并未阻止市场对于“银十”的关注和期待。记者在走访中了解到,多项目在近期集中入市但市场分化依旧明显,上海中心城区项目去化大多优于外围项目。

对于各大房企在“银十”中的表现,记者先后致函、致电中海、万科等多家房企。中海地产相关负责人表示,目前对于中海臻如府所在片区的宣传较少,主要因为近期还有拍地计划,在该片区还会规划其他项目,全部与政府协商好之后会调整具体方案,“预计在11月份发布”。截至记者发稿,上海万科方面还未有回复。

房企花式促销

“国庆长假期间的市场反应能显示出当前市场心态,一些去化不佳的项目为完成销售指标加大营销力度,而没有后续压力的楼盘则放缓脚步。随着上半年一批需求集中释放后,新增需求的接续成为制约成交的阻碍。本质上,上海调控政策并未发生改变,因此市场需求受到抑制。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

如其所言,利用国庆档促销推售的项目不在少数。

“买塞拉维叠墅,赢奔驰好礼。”位于奉贤区肖南路的华润置地赛拉维一直去化不佳,国庆期间的促销手段却夺人眼球。

据上海市房地产交易中心数据显示,该项目在今年2月17日和7月30日先后两次开盘。截至10月10日,总共732套住宅,目前已售90套、已登记64套、预订2套,去化率刚过两成。

10月8日上午10点,记者实地走访华润置地赛拉维,发现该项目异常冷清,记者是当日的第一名顾客,直至中午离开也没有其他顾客来访。置业顾问告诉记者,“买房送奔驰”是项目与附近上海中升奉星4S店的国庆合作促销,购买叠墅最高可获得30万元的购车基金,购买小高层、洋房根据房款多少也有5万~8万元的购车基金,也可直接抵消相应的房款。

在样板间,置业顾问表示,项目均价3.7万元/平方米左右,小高层、洋房是精装修,叠墅则是毛坯,预计2020年6月交付。“小高层和洋房现在房源充足,可选择性较大,叠墅还有10套左右,现在的优惠是在7天内签约付清首付可以打九九折。”

无独有偶,国庆期间,位于宝山区富长路、联谊路交会处的央玺,在售楼处门口摆出一辆宝马5系,并喊出“华宅+宝马”一步到位的口号。据了解,活动期间认购指定楼盘的客户,会送华为最新款手机,并有资格参加抽奖获得宝马。

业内人士表示,该项目由建发、中粮、首开三家知名房企在2016年以67.9亿元合作拿地,成为顾村板块的“地王”,折合楼板价高达5.37万元/平方米;扣除无偿交给宝山区政府的5%保障房和15%的自持租赁住房后,项目可售商品住宅的楼板价超过了6.67万元/平方米。

上海市房地产交易中心数据显示,央玺在今年6月27日开盘,共344套住宅,目前仍有211套可售,去化率不到四成。置业顾问告诉记者,该项目均价在6.2万元/平方米,有85平方米、95平方米两个户型,房源较为充足,此外项目二期也即将开盘,但具体时间未知。

记者调查走访发现,国庆过后,各项目的优惠力度逐渐收紧。例如,万科西郊都会7天内签约可优惠2万元;中海臻如府一周内签约房款可享受九八折;而在青浦区的万科天空之城,推荐同事购房可优惠4万元。

区域楼市冷热不均

尽管国庆期间销售数据不理想,市场对于“银十”的关注度依然不减。记者日前在实地走访中了解到,上海楼市销售呈现冷热不均的状况。

国庆长假的最后一天,上海浦东前滩板块的福晟钱隆广场,34套房源吸引了221组认筹,认筹率达到惊人的650%。此前,顶着超过300%认筹率的光环,同一板块的前滩晶萃名邸开盘首日就实现“光盘”。

相关数据显示,10月份,上海地区预计将有26个项目开盘或加推入市,合计超过6300套房源。10月7日至13日,陆续有万科天空之城等7个项目开始认筹。

10月9日,记者走访位于青浦区诸陆西路966号的万科天空之城发现,售楼处现场集聚了不少人气,样板间也时常有两三组顾客同时参观,不时传来“祝贺顾客认筹成功”的庆贺声。

置业顾问向记者介绍,此次三期有417套房源,主要为75平方米和102平方米两种户型。一期政府备案价曾达到7万多元/平方米,但因为政府限价,目前均价为58000元/平方米。9日开始进行一周时间的20万元“大筹”,16日结束后开始5万元“小筹”,参与“大筹”的可以优先选房。“项目还是比较火的,一个上午我已经签了2组认筹了。”

与万科天空之城项目的销售火爆相对,上海市房地产交易中心数据显示,位于嘉定区博园路6666弄的万科西郊都会开盘一个月,截至10月10日,该项目303套住宅仅售出61套,去化率仅为20.13%。

近日,记者现场走访了万科西郊都会,发现售楼处只有三四组顾客在看房,与万科天空之城相比冷清许多。在样板间,置业顾问告诉记者,主要房源是79~117平方米的精装修小高层,将在2021年交付。“目前房源主要集中在中上层,可选择空间也是不错的。”

对于去化问题,该置业顾问表示:“业主在签署认购合同后,可能会因为种种原因首付款难以短期到位,我们一般会根据实际情况给一个付款期限,实际卖出的房子肯定比网上数据多。”

销售冷清的不仅是万科西郊都会,位于普陀区静宁路100号的中海臻如府亦是非常冷清。10月8日下午,记者现场走访大约1小时,其间整个售楼处只来了一位顾客。记者了解到,9月13日,该项目拿地7个月后就首开,均价9.5万元/平方米,352套房源获得171组有效意向认购客户,认筹率约48.6%。

上海市房地产交易中心数据显示,截至10月10日,中海臻如府第一批住宅售出102套,去化率仅不足三成;第二批548套住宅于9月27日开盘,至今仍未有销售记录。但9月15日,该项目官微却宣称“首开劲销近8成”。

对此,中海地产公关部相关负责人表示,业主首付款交付往往需要时间,签署销售合同还有不少程序,走完后才会到银行和房管局备案。“政府公开的数据有时还会延迟,我们的销售是不会进行虚假宣传的。”

房贷利率新规落槌

除了楼市基本面的变化,进入10月以来,房贷利率新规的开始实施也成为市场关注的重点。

今年8月底,央行宣布,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。此前,全国银行间同业拆借中心公布了最新LPR,5年期以上LPR为4.85%。

李倩(化名)的丈夫在一家世界500强国际投资公司工作,夫妻俩已经在上海工作、生活了7年。今年4月份起,负责“主内”的她开始物色夫妻俩的首套房。

连日来,记者也采访了多名项目置业顾问和中介,大多均表示新的房贷利率计算方式对上海影响不大。“我们现在帮顾客计算房贷,基本就直接使用原先的利率,粗略估计每个月房贷与新算法最多上下相差几十元。”

10月8日,有接近央行人士透露,上海当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点即4.85%,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点即5.45%。

融360大数据研究院数据显示,上海地区除个别银行仍按照贷款基准利率4.90%来进行报价,其他银行在挂钩LPR以后,大部分银行首套房水平暂时低于新政要求的全国下限4.85%。

具体而言,中行、农行、交行、华夏银行(600015,股吧)等7家银行首套房水平为4.65%,即LPR减20个基点,比原来基准利率的9.5折略低;工行、邮储、招行等11家银行首套房报价水平为4.85%。

二套房贷利率方面,17家银行和新政下限持平为5.45%,较之前提高了6个基点,其他大部分银行也按照加点数来进行报价。

上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾认为,随着四季度低基数的来临,预计同比会有比较好的表现。新的贷款利率与以前相比也相差不大,“以贷款300万元、期限30年为例,等额本息还款月供的差别仅在百元以内,所以对购房者的心理影响有限”。

“10月份还是值得期待的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,目前房地产企业还有不少降价促销措施。同时,随着新的银行贷款利率调整的明晰,也会促进购房者结束观望,积极地进行签约、购房。

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