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深圳“10·4新政”三周年:一些投资客在“割肉”楼市也在平稳发展

频道:社会     来源:网络     发布:2019-10-10 04:29:14     手机版

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  本文来源于公众号--中国房地产报 

  2016年深圳“10·4”新政叠加2018年“7·31新政”,拉开和延续了深圳楼市漫长调整的步伐。

  时间进入到2019年,随着几大重磅政策陆续出台,深圳楼市进入平稳发展阶段。

  来自深圳房地产信息平台数据也在佐证这一事实。

  深圳新房均价最新数据为2019年4月24日,其成交均价为52104元/平方米;在2016年10月,深圳新房均价为55611元/平方米,这也意味着自2016年10月之后,深圳房价已超过30个月“横盘”了。

  另据深圳贝壳研究院数据统计显示,在2018年“7·31”新政前后一年时间内,以深圳目前均价最高的南山区为例,涨幅最大的楼盘其涨幅也不过22.79%,排名第二的涨幅为15.17%,甚至有3个楼盘出现了下跌。

  即使近两年受政策利好热门的深圳西部片区,如在宝安区40个热门楼盘成交均价当中,竟有12个楼盘成交均出现了下滑,有个盘成交甚至下滑了3.86%,最高的楼盘涨幅也不过11.22%。

  一些投资客表示,如今的他们正考虑“割肉”,以折价出售部分房产。更有业内人士表示,深圳房价或会有结构性上涨,但依靠房地产赚钱的日子短期内不复归来了。

  深圳楼市正在理性发展阶段。

  深圳进入房价平稳时代

  视线调回三年前。

  2016年深圳出台“325”新政调控,导致深圳楼市成交量腰斩;同年,被称之为“史上最严”的“10·4调控”新政出台。新政规定,深户单身限购一套,非深户社保由3年提高到5年,无房有贷首付提高至50%,二套首付提升至70%,限购限贷进一步加码升级。据深圳贝壳研究院数据统计,2016年11月计税评估价进一步上调,令当年深圳四季度楼市成交量环比下降20%左右,成交均价环比下降2.3%。

  2017年初,全国各地热点城市调控政策频出。5月底开始,深圳房贷收紧,首套房利率由打折变为上浮,市场陷入冷却。

  2018年,作为深圳楼市调控继续深化的一年,“7·31新政”从个人限卖、企业禁买、抑制离婚炒房等角度进一步严控楼市,这一年同时也是深圳楼市继续筑底、量价不断优化的一年,限价举措引导2018年新房市场有序运行,全年新房住宅成交均价在54000元/平方米上下波动,成交主体以刚需和改善型需求为主,切实执行了“房住不炒”的调控目标。

  步入到2019年,今年一季度央行两次降准,深圳首套房贷利率进一步回落到至基准利率上浮5%,二手房交易增值税中的附加税减半;3月,粤港澳大湾区规划出台,在一系列微刺激利好之下,春节后的深圳市场又开始快速回升,二季度成交量突破2.2万套,创近三年来的阶段新高,成交均价小幅上涨约4%。

  8月18日,中央重磅文件出台——支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区,楼市在传统的“金九银十”之前迎来一波成交高峰,仅8月末的3天,深圳便成交了约2000套新房,单日成交破百亿元。

  在今年7月30日的中央政治局会议上,国家再次为房地产市场定调:“稳”,重申“房住不炒”定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,表明政府不会因经济环境变化而改变对房地产调控的方向,楼市出现过热的机率极小。

  不过,整体来看,近三年无论是深圳新房交易量还是房价都处于平稳状态。“横盘”带来的还有成交量的变化。从成交量来看,2017年、2018年深圳楼市再次筑底,均为2010年以来成交量最低年份。2018年深圳成交29396套新房住宅,同比2017年25830套增加了3576套;2016年,这个数字是40443套。2019年上半年深圳新房住宅累计成交17681套。

  房价涨幅速度明显放缓

  “横盘”带来的主要变化则是投资客的减少。来自深圳中原研究中心数据显示,2016年之后,深圳二手房投资客比例远低于2015年的30%和2016年20%比例,自住需求达到73%。

  不过,拉长时间来看,深圳依旧是5年来全国房价最为高企和坚挺的城市。据深圳规土委数据统计,受楼市调控影响,自2016年6月深圳房价达到峰值以来,近3年涨幅速度明显放缓,2016年,深圳新房成交均价为53454元/平方米,2017年,深圳新房成交均价为54445元/平方米;2018年,这个数据为54120元/平方米。2019年上半年,深圳新房成交均价为52104元/平方米。

  美联物业全国研究中心总监何静茹表示,由于限购升级、购房利率不断上升,投资者利用杠杆进入楼市已经越来越困难;另外楼市已进入平稳期,企图通过短期买卖来获利已经很难。

  反映在单个楼盘上,据粗略统计,自2016年以来深圳涨幅超过3成的楼盘不足20%,超过2成的楼盘也属于少数。以持有3年时间计算,算上各种税费、资金成本、中介交易费用等,涨幅需超过20%才能实现盈利。不过,深圳各区2016年后买入的楼盘仅少部分实现盈利。

  以深圳龙华某标志性大盘为例,2016年,该盘开盘均价在5.8万元/平方米左右,比2015年一期开盘高出1.2万元/平方米,但3小时内,1046套房源依旧被抢购一空。到了2019年7月,该盘又一次开盘,开盘均价在5.8万元/平方米,几乎等同于2016年开盘价格。不光新房如此,二手房亦然,龙岗区一套建筑面积60平方米的两房2016年成交价格在218万元,2019年5月,成交了一套同户型房子,价格依旧是218万元,价格未有变化。

  2016年买入布吉片区某楼盘的业主小林(化名)以450万元总价买入某楼盘69平方米两房,当年8月的成交均价为4.9万元/平方米,由于今年考虑置换大房准备出售该套房,“从3月份挂盘差不多5个月时间,最后以480万元成交,这两年还贴了月供、装修费用,算上通货膨胀,亏损了差不多20%。”

  购房者刘晶(化名)在尝到2015年深圳房价暴涨的甜头后,曾在2014年~2018年3年间陆续买下5套房产的他,现正为每月近10万元的月供发愁,“除了在2015年前买的涨了的那两套之外,后面三套涨幅基本没什么变化,2016年之后购置的房产涨幅都比较小,尤其是放盘量大毛坯多的楼盘,投资客也多,不降价很难出售,如今的他正考虑“割肉”,以折价出售部分房产。

  据深圳贝壳研究院数据统计显示,在2018年“7·31”新政前后一年时间内,以深圳目前均价最高的南山区为例,涨幅最大的楼盘其涨幅也不过22.79%,排名第二的涨幅为15.17%,甚至有3个楼盘出现了下跌。

  即使近两年受政策利好热门的深圳西部片区,如在宝安区40个热门楼盘成交均价当中,竟有12个楼盘成交均出现了下滑,有个盘成交甚至下滑了3.86%,最高的楼盘涨幅也不过11.22%。

  多数房企依旧看好深圳市场

  对于房企而言,在融资收紧的情况下,舒缓资金压力最为直接的方法便是加速销售,尽管市场面临前所未有的调控,但头部房企在深圳市场依旧录得不错的销售数据。从近三年销售业绩来看,头部房企销售增速虽然放缓但依旧“淡季不淡”,同比、环比增长绝对值依旧较大。

  在不少房企人士看来,房地产行业虽然进入下半场,但一二线城市房地产市场会相对平稳,相比大涨与大跌,深圳市场正向更理性的方向发展。

  深圳某大型房企负责人认为,深圳市场会保持相对平稳,“判断房价会否下跌首先应看地价,从深圳量价关系来看,市场的推动力和惯性依旧非常大,整体销售量依旧可能创新高,因为市场需求在这里。”

  另外,深圳房地产研究中心主任王锋认为,深圳限购限价政策未来仍会持续,一方面继续严格执行2016年制定的“深八条”调控政策,另一方面,加快建立“租购并举”住房制度,大力发展住房租赁市场,在调控取得阶段性成果的形势下,面对深圳市较高的居住成本与较大的住房需求,长效机制要加快建设,未来深圳房地产市场调控依然不会放松。

  责任编辑:马琳 曹冉京 审读:戴士潮

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